Gebundene Vorsorge 3a - Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum

Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum mit Geldern der Säule 3a

Mit der gebundenen Vorsorge 3a kann man selbstbewohntes Wohneigentum steuergünstig finanzieren. Gesetzliche Vorschriften, anlog dem Vorbezug 2. Säule, geben allerdings klare Richtlinien vor. Die gesetzlichen Grundlagen findet man unter der Verordnung über die steuerliche Abzugsberechtigung für Beiträge an anerkannte Vorsorgeformen (BVV 3 Art. 3).

Als Eigentümer gilt die Person (Alleineigentum) bzw. die Personen (Miteigentum), die im Grundbuch eingetragen ist bzw. sind. Wohneigentum gilt als selbstbewohnt bzw. selbstgenutzt, wenn sich der tatsächliche und gemeldete Wohnsitz dort befindet.

A) Vorbezug oder Verpfändung der Säule 3a?

Das bereits angesparte Vorsorgekapital kann beim Kauf oder beim Bau eines selbstbewohnten Eigenheims (Haus, Stockwerkeigentum, Anteilschein an einer Wohnbaugenossenschaft) bezogen und als Eigenkapital eingesetzt werden. Daneben besteht die Möglichkeit das gesparte Geld zu verpfänden.

1. Vorbezug

Kapitalien der gebundenen Vorsorge können vorzeitig, zum Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum, bezogen werden und gelten als zusätzliches Eigenkapital. Ein Vorbezug darf alle 5 Jahre getätigt werden und kann jeweils ohne Mindestbetrag vorgenommen werden.

Bei der Auszahlung wird das Vorsorgekapital zu einem reduzierten Satz, getrennt vom übrigen Einkommen, versteuert. Dabei werden alle Auszahlungen eines Jahres zusammengezählt. Die Steuern können kantonal unterschiedlich ausfallen. Aufgrund des zusätzlichen Eigenkapitals verringert sich die Hypothek und somit der fällige Hypothekarzins.

Wir empfehlen Ihnen diesen Steuerrechner oder alternativ die Internetseite der jeweiligen Kantonsteuerbehörde. Dort finden sich weitere Informationen und detaillierte Berechnungen.

2. Verpfändung

Kapital aus der gebundenen Vorsorge 3a kann zugunsten einer Hypothek verpfändet werden. Die Verpfändung hat keine Erhöhung des Eigenkapitals zur Folge und dient lediglich als Sicherheit zur Beschaffung von zusätzlichem Fremdkapital. Dadurch werden Finanzierungen von mehr als den üblichen 80% des Kaufpreises ermöglicht oder es wird eine Zinsreduktion der 2. Hypothek ermöglicht.  Das verpfändete Geld dient der Bank als Sicherheit und darf nur bei groben und endgültigen Zahlungsschwierigkeiten angetastet werden (Pfandverwertung). Somit bleibt das Geld weiterhin in der Säule 3a und kann steuerfrei arbeiten.

3. Gegenüberstellung von Vorbezug und Verpfändung

B) Amortisation (Rückzahlung) einer bestehenden Hypothek mit der Säule 3a

Aus steuerlichen Gründen wird die Amortisation in die direkte und die indirekte Amortisation unterteilt. Das bereits angesparte Vorsorgekapital kann zur direkten Amortisation der bestehenden Hypothek bezogen werden. Es sind auch Teilbezüge möglich. Ein Bezug ist alle 5 Jahre erlaubt. Dabei sollte vorher abgeklärt werden, ob die Amortisation sinnvoll ist.

1. Ist eine vorzeitige Amortisation sinnvoll?

2. Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation wird die Hypothek nicht in jährlichen Amortisationsraten an die Bank (bzw. sonstige Hypothekargeber) zurückbezahlt, sondern regelmässig in die Säue 3a investiert. Dabei spielt es keine Rolle ob es sich um eine Bank- oder Versicherungslösung handelt. Es steht das Vorsorgekonto, eine Wertschriftenlösung oder auch eine Vorsorgeversicherungspolice zur Verfügung. Die eigentliche (Teil-) Hypothek wird erst zum vereinbarten Vertragsende zurückbezahlt.

Dieser Zeit Punkt liegt im Alter zwischen 60 und 63 Jahren, da zu diesem Zeitpunkt die Hypothek auf 60% amortisiert sein sollte. Die gebundene Vorsorge 3a wird dafür aufgelöst und an den Hypothekargläubiger überwiesen. Allfällige Differenzen stehen dem Vorsorgenehmer zur Verfügung. Durch dieses Vorgehen bleibt die Hypothek und damit auch die steuerlich abzugsberechtigten Hypothekarzinsen während der Vertragslaufzeit gleich hoch.

3. Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation werden die jährlichen Amortisationsraten direkt an die Bank (bzw. sonstige Hypothekargeber) zurückbezahlt. Dadurch sinkt die Hypothek stetig und damit auch die steuerlich abzugsberechtigten Hypothekarzinsen. Die Steuerbelastung kann dadurch entsprechend höher ausfallen.

4. Gegenüberstellung von indirekter und direkter Amortisation

C) Renovation mit Geldern der gebundenen Vorsorge

Vorsorgegelder aus der gebundenen Säule 3a können für Renovationen und Umbauten für selbstbewohntes Wohneigentum eingesetzt werden. Dabei muss nachgewiesen werden, dass das Geld zweckentsprechend eingesetzt wird. Die Tätigkeiten können sowohl wertvermehrend als auch werterhaltend sein. Die steuerliche Abzugsfähigkeit des Renovationsaufwands muss jedoch separat analysiert werden.